在小區寫字樓停車場車輛毀損的責任認定

　　如今，云南省小區或者寫字樓都通過聘請物業公司的形式來對其物業進行管理，這種管理方式專業、高效、方便，因此為人們普遍接受。物業管理公司是接受業主或者業主委員會的委托，根據雙方訂立的物業管理合同進行管理和服務的企業，因此，業主與物業管理公司是委托與被委托之間的關系。那么，在小區、寫字樓發生車輛停放毀損的，又應當如何處理呢?筆者分以下三種情況來進行分析：

　　一、物業管理合同中未約定，占用小區專用車位但未收取停車費。

　　從目前的情況看，大多數新小區都采取了封閉式管理的模式，但是開放式小區在老舊小區中尤為常見。伴隨著私家車越來越多的是，業主出租房屋的情況也越來越多，給小區保安的管理工作帶來不少難題。而如果在這種情況下，發生業主車輛受毀損的情形，就來追究保安責任或者物業公司責任的話，是明顯不合理的。尤其是在一些老舊小區，保安員是業主中一些離退休職工自愿擔任的，不發工資或者工資極低的，因此，這種情形就不應該追究物業或者保安的責任。

　　從法律角度分析，如果簽訂了物業管理合同僅僅約定物業管理而沒有停車管理的相關約定，并且并未收取停車費、車位費的，那么筆者認為物業公司僅就基本的物業管理對業主負責，如房屋及設備設施維修養護、小區秩序維護、清潔養護、綠化服務、小區檔案管理等。因為，嚴格意義上說，小區保安的職責應該由物業管理公司和小區業主委員會簽訂的《物業管理合同》中明確規定，如果規定了保安有看管業主車輛的義務，那么從約定，發生車輛毀損應按照約定進行賠償。如沒有約定，并未收取停車費的，物業公司對于小區、寫字樓車輛的毀損不應承擔責任。

　　二、收取物業費，租用小區專用車位并且收取車位費。

　　生活中，就小區的停車費的問題，有的小區與業主的物業管理合同中有約定，并收取停車費，有的則物業管理合同中無停車費的約定，但是事實上收取停車費，并由物業公司聘請的保安員負責看管小區車輛。筆者認為，無論物業管理合同中是否有約定，一旦物業公司向業主收取停車費，那么就意味著物業公司和業主間就車輛保管達成了協議。保管合同已經發生法律效力，一旦車輛在小區被劃傷、刮蹭等事情發生，物業公司必須承擔責任。也就是說，一旦收取停車費，物業公司聘請的保安員必須要負起責任，保證業主的車輛安全。

　　現在很多小區物業稱收停車費只是占地費，劃傷、被砸、被盜一律不管，這種說法意在強調物業收取的是場地租用費用，而不是保管費用。這種說法也是站不住腳的。筆者認為，此種情況下物業收取的停車費既包括車位租金也包括車輛管理費用。也就是說，這是實際上在物業管理公司與業主間存在兩種法律關系。車位費既包括租用車位場地應付的費用和物業管理公司對于停放的車輛進行管理所產生的費用。這種情形下，如果車輛在停放期間發生毀損、滅失，而侵權人不明的情況下，物業管理公司因管理不善造成車輛毀損、滅失的要承擔相應的違約責任，對業主所受的損失負責賠償。

　　在這種情況下，問題的關鍵在于業主需要證明車輛毀損、滅失是由于物業的管理不善造成的，在取證方面有一定的難度。一般來說，車主應證明物業公司在以下一些方面存在管理不善的狀況，如不按規定查驗、發放停放憑證，停車實施不完善，發現他人盜竊、搶劫、損壞車輛而未采取措施阻止或者報警等。那么對于物業管理公司和保安員來講，則要證明自己已按照規定查驗憑證或者放行，或者采取了適當措施制止他人的盜竊、搶劫、損壞車輛的，不承擔責任。當然，如果物業管理公司和停車人都有過錯的，應當按照過錯程度分擔責任。

　　三、業主、物業承租人或者訪客占用小區內公共道路作為臨時停車場所。

　　生活中，小區的物業管理并不是那么順利，而且業主、訪客不配合小區保安員的管理的事件頻頻發生，不少保安員表示，有業主在公共道路停車，如去制止，對方會蠻橫不講理，還有來訪車輛，如業主親戚的車輛、送貨的車輛、接送病人的車輛，不讓進小區顯然很難，因此，往往會有車輛停在非專門停放車輛的公共道路。這種情況下，暫時停放車輛期間，車輛被毀損的，物業是否要承擔責任呢?

　　昆明普天保安服務公司認為，只要物業公司未收取費用，就不需要承擔責任。因為公共道路本身并非停車之用，停車人自愿在共有場地停放車輛，物業公司當然也不負有保管的義務，對于車輛的損失不應承擔責任。